Wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym przy kredycie hipotecznym to dylemat wielu kredytobiorców. Stabilność czy potencjalne oszczędności? W 2025 roku te pytania stają się szczególnie ważne. Czynniki ryzyka i możliwości zmieniają się dynamicznie.

Po wrześniowej decyzji Rady Polityki Pieniężnej (RPP) stopy procentowe po raz trzeci w tym roku zostały obniżone. Aktualnie stopa referencyjna wynosi 4,75 proc., czyli o 1 punkt procentowy niżej niż przed rozpoczęciem obniżek.

Niższe stopy procentowe, to tańszy kredyt

Cięcia stóp procentowych, a nawet już sama prognoza takich zmian, spowodowały, że spadła wartość wskaźnika WIBOR. Ciągle jest on najczęściej stosowaną stawką bazową w przypadku kredytów hipotecznych.

Na początku kwietnia bieżącego roku WIBOR 3M miał wartość około 5,85 proc. Obecnie obniżył się już do poziomu 4,75 proc. i prawdopodobnie będzie dalej spadać.

Redukcja stawki WIBOR sprawia, że spadł koszt kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. Oprocentowanie złożone ze stałej marży, która jest wpisana do umowy kredytowej i stawki bazowej będzie aktualizowane przez banki, a kredytobiorcy będą otrzymywać nowe harmonogramy spłaty kredytu.

W przypadku kredytu hipotecznego na kwotę 500 tys. zł, ze spłatą rozłożoną na 25 lat i marżą banku na poziomie 2 proc. obniżka stawki bazowej o 1,1 pp. sprawi, że miesięcznie zobowiązanie zmniejszy się o około 355 zł. To ponad 4,2 tys. zł oszczędności w skali roku.

Stałe oprocentowanie gwarancją niezmienności raty.

Spadająca wartość WIBOR-u sprawia, że banki muszą aktualizować swoim klientom wartość oprocentowania. Wcześniej robiły to również w momencie podwyżek stóp procentowych i rosnącej stawki bazowej.

Aby zabezpieczyć przed niekontrolowanymi wzrostami rat, banki zaczęły oferować kredyty o stałym oprocentowaniu. Kredytobiorca ma gwarancję, że nie zmieni się ono przez okres co najmniej 5 lat. Oferty te stały się tak popularne, że w IV kwartale 2024 roku ponad 88 proc. wszystkich umów kredytowych było zawieranych ze stałym oprocentowaniem.

W okresie podwyżek stóp procentowych daje ono gwarancję bezpieczeństwa, a wyższy koszt kredytu w porównaniu do ofert opartych na WIBOR-ze można było traktować jako rodzaj ubezpieczenia na wypadek dalszych wzrostów stóp.

Obecnie, gdy jesteśmy już po trzech cięciach i bardzo prawdopodobne są dalsze korekty, tego typu kredyty mogą stać się o wiele droższe od kredytów o zmiennym oprocentowaniu, a nawet od oferowanych obecnie kredytów o stałym oprocentowaniu.

Zmiana oprocentowania stałego najszybciej po 5 latach

Jeszcze na początku roku średnie stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych na kwotę 350 tys. złotych, z LTV na poziomie 70 proc. wynosiło około 7,3 proc. Obecnie jest już poniżej 6,9 proc. Osoby, które pół roku temu wzięły kredyt z wyższym oprocentowaniem, pozostaną z nim jeszcze przez okres prawie 5 lat.

Dopiero po tym okresie kredytobiorca będzie mógł skorzystać z nowych warunków i kontynuować spłatę na obecnych zasadach lub zdecydować o przejściu na oprocentowanie zmienne (stawka bazowa plus marża).

Z tego powodu coraz większą popularnością cieszą się kredyty refinansowe. Dzięki nim można przenieść swoje zobowiązanie do innego banku i skorzystać z nowych, atrakcyjniejszych warunków kredytowania. Zgodnie z obowiązującymi kredyt o stałym oprocentowaniu możemy zrefinansować jedynie kredytem, którego oprocentowanie również będzie stałe przez określony czas (najczęściej 5 lat). Przeniesienie kredytu w pierwszych latach po jego uruchomieniu może się też wiązać z dodatkowymi kosztami.

Trudny wybór kredytobiorców

Biorąc obecnie kredyt hipoteczny, musimy się dobrze zastanowić, jakie rozwiązanie będzie dla nas bardziej opłacalne. Kredyty o stałym oprocentowaniu są przewidywalne i pozwalają lepiej planować domowy budżet. W okresie obniżek stóp procentowych ich koszt będzie się jednak utrzymywać na stałym poziomie i po pewnym czasie może być zdecydowanie wyższy niż w przypadku nowych ofert.

Zmienne oprocentowanie będzie się automatycznie dostosowywać do aktualnego poziomu stóp procentowych, a dokładniej mówiąc, do wartości stawki bazowej. Nie zabezpieczy jednak kredytobiorcy przed wzrostem kosztu kredytu w przypadku podwyżek stóp procentowych.