Według szacunków w Polsce brakuje od 1,5 do 2 milionów lokali, a nasz kraj zajmuje dopiero 21. miejsce w Unii Europejskiej pod względem dostępności mieszkań. W odpowiedzi na cały czas utrzymujący się deficyt mieszkaniowy pojawiła się koncepcja Mieszkaniowego Funduszu Wieczystego (MFW), opracowana przez JLL. To innowacyjne rozwiązanie mogłoby w ciągu 25 lat doprowadzić do powstania nawet pół miliona nowych mieszkań czynszowych. Zobacz, na czym polega.

Na czym polega Fundusz?

MFW zakłada stworzenie podmiotu zależnego od Skarbu Państwa, który zarządzałby programem budowy mieszkań. Kapitał początkowy pochodziłby w 40 proc. ze środków państwowych, a w 60 proc. z finansowania dłużnego. Kluczowym elementem jest tzw. rolowanie długu, czyli mechanizm, w którym spłacane są jedynie koszty obsługi i odsetki, a kwota nominalna jest odnawiana w nieskończoność. Dzięki temu konstrukcja finansowa staje się bardziej elastyczna i pozwala na utrzymanie niskiego czynszu.

Niższe czynsze dla najemców, oszczędność dla państwa

Najemcy mogliby liczyć na czynsze niższe o 25–40 proc. w porównaniu z rynkiem komercyjnym. W praktyce oznacza to, że za 55-metrowe mieszkanie w Warszawie czynsz wyniósłby około 3,5 tys. zł miesięcznie zamiast 4,5–6 tys. zł. Co istotne, takie koszty byłyby akceptowalne dla blisko 70 proc. gospodarstw domowych, przy założeniu, że wydatki mieszkaniowe nie powinny przekraczać 40 proc. dochodu rozporządzalnego.

Z punktu widzenia państwa MFW stanowi nie tylko oszczędność (w porównaniu do tradycyjnego systemu budowy mieszkań), ale też sposób na budowanie trwałego majątku narodowego. Skarb Państwa, angażując rocznie około 5 mld zł, czyli tylko połowę obecnych nakładów na mieszkalnictwo społeczne, mógłby wspierać powstawanie nawet 20 tys. mieszkań rocznie.

Czy to odpowiedź na deficyt mieszkań?

Dotychczasowe tempo budowy mieszkań społecznych w Polsce nie daje nadziei na systemową poprawę – w ostatniej dekadzie powstawało średnio niespełna 3,5 tys. lokali rocznie. To kropla w morzu potrzeb wobec niedoboru liczonego w milionach. MFW mógłby więc stać się przełomowym instrumentem, który umożliwiłby trwałe zwiększenie podaży mieszkań na wynajem.

Dodatkową wartością byłoby wsparcie dla sektora budowlanego i deweloperskiego poprzez zapewnienie stabilnego strumienia inwestycji. To ważne w okresach spowolnienia gospodarczego, gdy rynek prywatny zazwyczaj ogranicza nowe przedsięwzięcia.

Dobry pomysł, ale trudny w realizacji

Jest to propozycja innowacyjna, ale jednocześnie bardzo trudna do wdrożenia w praktyce. Choć koncepcja opiera się na stabilnym finansowaniu i obiecuje znaczące korzyści dla najemców oraz państwa, wymagałaby ogromnej determinacji politycznej, precyzyjnych regulacji i konsekwentnego utrzymania długoterminowej strategii.

W polskich realiach, gdzie programy mieszkaniowe często zmieniają się wraz z kolejnymi rządami, realizacja tak ambitnego przedsięwzięcia może okazać się poważnym wyzwaniem. Dlatego MFW należy traktować bardziej jako ciekawą propozycję do dyskusji niż gwarantowane rozwiązanie problemu dostępności mieszkań.