Po latach debat polski rząd finalizuje prace nad ustawą, która wprowadzi na krajowy rynek Real Estate Investment Trusts, czyli REIT-y, giełdowe fundusze inwestujące w nieruchomości. Zwolennicy widzą szansę na zdynamizowanie rynku najmu i stworzenie nowej formy inwestowania dla obywateli. Natomiast przeciwnicy ostrzegają przed zagranicznymi funduszami wykupującymi nieruchomości na masową skalę, wypychając Polaków z rynku mieszkaniowego.

REIT-y to fundusze, które pozyskują kapitał od inwestorów i lokują go w nieruchomości na wynajem. Zyski z najmu wypłacają regularnie w formie dywidend, dzięki czemu inwestorzy mogą zarabiać na rynku bez konieczności kupowania mieszkań. REIT-y są zazwyczaj uprzywilejowane podatkowo-nie płacą podatku CIT, o ile wypłacają większość dochodu akcjonariuszom.

Ministerstwo Finansów zapowiada, że ustawa o Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN) wejdzie w życie jeszcze w 2025 r. Nowe regulacje mają umożliwić Polakom inwestowanie w rynek nieruchomości bez konieczności zakupu mieszkań, jedynie poprzez zakup akcji funduszu. Minister finansów zapewnił w marcu 2025 r., że projekt ustawy jest już gotowy.

Choć planowane przepisy mają objąć nie tylko mieszkania na wynajem, ale również inne, komercyjne segmenty rynku nieruchomości, takie jak biura, centra handlowe, a także infrastrukturę jak np. wieże telekomunikacyjne, to najwięcej emocji budzi jednak mieszkaniowa część reformy. Rząd chce, by REIT-y inwestowały głównie w nowe projekty deweloperskie, zamawiając pakiety mieszkań pod wynajem. Ma to zwiększyć podaż lokali i ograniczyć wzrost cen. W założeniu fundusze nie mają więc skupować istniejących mieszkań, lecz wspierać budowę nowych.

Potencjalne korzyści vs minusy REIT-ów

Wejście funduszy ma zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem długoterminowy. REIT-y będą finansować budowę nowych osiedli, kupując mieszkania hurtowo już na etapie inwestycji, co przyspieszy ich realizację i zwiększy podaż. W teorii powinno to ograniczyć wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Fundusze nie działają spekulacyjnie, a zarabiają na stabilnych czynszach, więc zależy im na umiarkowanych stawkach i pełnym obłożeniu. Ich obecność może też podnieść standardy najmu, poprawić relacje z lokatorami i ograniczyć patologie rynkowe. Dzięki REIT-om także drobni inwestorzy zyskają dostęp do rynku nieruchomości, poprzez wykupienie akcji funduszu i uczestniczenia w zyskach z najmu bez potrzeby posiadania mieszkania.

Krytycy obawiają się, że wejście REIT-ów na rynek mieszkaniowy może napędzać wzrost cen. Jeśli fundusze zaczną konkurować z prywatnymi nabywcami, wykupując całe osiedla przed ich trafieniem na rynek, zwykli kupujący mogą zostać wypchnięci. REIT-y mogą podbijać ceny działek i zwiększać presję popytową.

Fundusze dążą do maksymalizacji zysków, co może prowadzić do wyższych czynszów zwłaszcza w centrach miast i w segmencie premium, które gwarantują lepsze stopy zwrotu. W efekcie realne potrzeby przeciętnych rodzin mogą zostać zepchnięte na margines, a duzi gracze mogą zacząć dyktować warunki.